TG3 – bør du løpe skrikende vekk?

Tall fra forsikringsbransjen viser at så mye som én av fire boligsalg ender i konflikt. Dette konfliktnivået jobbes det for å redusere. Økt bruk av boligsalgsrapport kan være et moment som bidrar positivt til dette.

En boligslagsrapport er en grundigere byggteknisk rapport enn en tradisjonell takst. En takstmann undersøker boligen, og gir et anslag på boligens tilstand, slitasje og forventet levetid enkelte bestanddeler. Dette illustreres i tilstandsgrader, fra TG0 til TG3, der TG3 er den alvorligste. Det betegnes som et stort eller alvorlig avvik, og kan ofte føre til skader på andre bygningsdeler.

TG3 virker med andre ord stort, farlig og uoversiktlig, og for ditt indre blikk ser du kanskje det stakkars huset smuldre opp foran øynene på deg. Men TG3-er virker ofte mer skremmende enn de er.

Rask reaksjon er løsningen

En TG3 er ofte en advarsel om at noe kan gå galt, hvis du ikke løser problemet mens det er lite og oversiktlig.

Kategorien sier ingenting om hva det vil koste å utbedre skaden. I mange tilfeller er skader i de mer uskyldige kategoriene dyrere å utbedre. Men det er ikke like stort hastverk med dem.

En TG3 kan være så lite som at en takstein har sprukket, en ventilasjonsåpning er grodd igjen eller at vannlåsen under kjøkkenvasken er utett.

TG3 kan selvfølgelig også være alvorlig. Og ettersom du er gjort oppmerksom på risikoen, kan du heller ikke reklamere på skaden senere. Det må selvsagt også tas med i betraktningen.

Vi ser på:

• utettheter opp mot taket
• manglende ventilasjon
• manglende rømningsvei
• Fliser med sprekker
• revnede takstein
• setningsskader
• kjellervegger som er feil isolert

Tg3: Utettheter mot loft

En enkel ting som en utett loftsluke kan havne i bunken med TG3-feil - og det gjelder også mer skjulte utettheter som for eksempel dårlig utført tetting rundt spotlys i taket. Slike feil blir stemplet som TG3, hvis den som lager rapporten frykter at den varme, fuktmettede luften fra huset siver opp på det kalde loftsrommet og fortettes som kondens, før den ventileres ut i det fri.

Skjer det, kan konsekvensene bli muggsopp og råteskader i hele takkonstruksjonen, og du skal være glad for at du er blitt gjort oppmerksom på faren.

Er du heldig, kan en tetningslist og beslag til å spenne lemmen tett med, hindre at det utvikler seg til en skade til flere hundre tusen kroner.

Litt mer komplisert kan det være å tette ved spotlys og andre elektriske installasjoner som er lagt slurvete gjennom dampsperren, og det kan hende du må ha hjelp fra en elektriker for å løse problemet.

Har utetthetene allerede ført til kraftige soppangrep, er det til gjengjeld noe du kan flykte skrikende vekk fra. Utbedring av omfattende soppskader er ikke gjør det selv-arbeid.

Tg3: Manglende ventilasjon

Er utluftingsventilen fra krypekjelleren tettet igjen, kan det skape en TG3. Husets kalde rom, som krypekjellere og uoppvarmede loftsrom, risikerer fuktskader, hvis det kommer inn fuktmettet luft fra de varme rommene raskere enn det kan rekke å ventileres vekk. Like farlige som utettheter mot de varme rommene, er det at ventilasjonen fra krypekjeller og loft er for dårlig.

Løsningen er å sikre nødvendig utlufting. Du kan være heldig, slik at det bare handler om å grave frem risten i sokkelen eller trekke isolasjonen vekk ved takfoten, og takstmannen som lager rapporten kan ofte fortelle deg hvordan du løser et eventuelt problem. Er det ikke blitt fuktskader eller sopp, er forbedring av ventilasjonen nesten alltid en grei operasjon med stor virkning.

Tg3: Manglende sikringstiltak

Hvis det ikke er tilstrekkelige rømningveier ved brann i rom som er ment for varig opphold, så gir det en ubetinget TG3 i karakterboken. Det samme gjelder også andre feil som er til fare for liv og helse, for eksempel hvis du kan falle ut fra en trapp eller en balkong på grunn av manglende sikring.

Her er skadene som kan oppstå på grunn av en TG3 potensielt livsfarllge, og det er selvsagt viktig å få ordnet. Enkelte av manglene kan være enkle å utbedre, for eksempel et rekkverk i en trapp. Men mangler soverommet i kjelleren en godkjent rømningsvei, kan det bli en dyr affære å fikse.

Tg3: Sprukket gulvflis

Løse fuger, fliser som er sprukket, gamle skruehull og andre småskader på badet vil ofte gi en TG3. Generelt er risikoen ved skader i våt rom så stor, at takstmannen finner frem lupen og den røde pennen allerede før han går gjennom døren inn til badet.

Det krever solid kunnskap å vurdere risikoen, for vegger og gulv kan være sikret vidt forskjellig i forskjellige byggeperioder. Og skader på badet skal rettes opp straks. En løs eller sprukket flis er enkel å skifte, men pass på at du ikke skader en eventuell våt roms membran under.

Tg3: Sprukket takstein

En takstein eller en takplate som har sprukket, er en relativt enkel TG3-feil å utbedre. Det er en dum liten skade, som i løpet av litt tid kan føre til store og kostbare skader lenger ned i konstruksjonen. Og det er en skade som du kan reparere på kort tid - kanskje i løpet av noen få minutter.

Du skal bare skaffe deg en ny og hel takstein eller plate, i tillegg skal du selvfølgelig også finne en måte å komme opp til skaden på. Kanskje du må leie en lift - men den utgiften er raskt spart inn igjen, hvis alternativet er nedsivende vann som ødelegger takkonstruksjonen og bygningsdeler lenger ned i huset.

Tg3: Setningsskader

Setningsskader skal du ta alvorlig, og du skal finne ut om de fortsatt er aktive, eller om de har falt til ro og kan utbedres.

Så lenge takstmannen frykter at huset fortsatt beveger seg, gir han en setningsskade en TG3 - eller kanskje en iU, med en kommentar og en anbefaling om straks å få fagfolk til å undersøke skaden nærmere.

Setnings skader kan få alvorlige konsekvenser. De vil som minimum ofte lede vann inn i murverket, med risiko for at det kan gi fuktska-der i andre bygnings deler. I ytterste konsekvens kan de gjøre at huset mer eller mindre faller sammen; gulv og tak sprekker, dører og vinduer setter seg og vegger kollapser.

Flykt, er rådet fra fagfolk, hvis huset fortsatt beveger seg - med tilføyelsen om at det selv følgelig anbefales å få problemet avklart før en handel, hvis du er selger av huset.

Tg3: Feil isolerte kjellervegger

De fleste former for innvendig etterisolering av vegger under bakkenivå er risikable, og takstmenn er ofte skeptiske til dem. Til tross for gode hensikter, er skum eller mineralull på kjellerveggen ofte nok til å kalle frem TG3.

Problemet med en innvendig etterisolering, er at den ikke alltid tar høyde for at det kan trenge inn fukt gjennom kjellerveggen. Det kan føre til fuktskader og muggsopp bak isolasjonen, skader som kan spre seg videre. Du bør fjerne en feil bygget utforet og isolert vegg raskt, men en ny og bedre oppbygging haster ikke.